Эксперт: Запрет на строительство в центре Москвы – где брать резервы

Решение об ограничении строительства в пределах ТТК, которое было принято в начале 2011 года, повлекло за собой пересмотр ряда инвестиционных контрактов. В декабре 2011 года президент России подписал закон, который предусматривает возможность одностороннего расторжения инвестконтрактов, заключенных до 1 января 2011 года. В среднесрочной перспективе сложившаяся ситуация повлечет за собой сокращение объемов ввода новых жилых и коммерческих объектов в центре Москвы, а также увеличение доли проектов реконструкции и редевелопмента. Однако не стоит забывать, что реконструкция обходится девелоперам достаточно дорого, поэтому единственно возможным форматом недвижимости в центре становятся малоквартирные элитные особняки и клубные дома с соответствующей данному сегменту стоимостью квадратного метра. В силу сложившейся политики, а также ограниченности земельного ресурса на территории Москвы, наиболее приемлемым для девелоперов выходом видится освоение промышленных зон. Стоит отметить, что правительство Москвы способствует этому - так, по Генплану до 2025 года, должно быть вовлечено в освоение порядка 7 тыс. га промышленных территорий. Городу необходима децентрализация, перераспределение транспортных потоков, направленных от окраин к центру. За последние 3-4 года в различных районах, расположенных за пределами ТТК, построено значительное число качественных бизнес-центров, пригодных для ведения бизнеса не только российских, но и международных компаний. Для понимания сложившейся ситуации и возможных перспектив развития экспертами компании Welhome были рассмотрены наиболее удачные с точки зрения девелопмента территории, освоение которых уже началось или планируется в ближайшее время. На наш взгляд, интересным примером комплексного освоения является вовлечение в оборот бывшей территории аэродрома им. М.В. Фрунзе и прилегающих к ней территорий. На текущий момент времени часть территории занимает жилой район "Гранд Парк", в непосредственной близости от которого расположены ЖК "Приват Сквер" и БЦ "Линкор". На оставшейся территории аэродрома площадью около 15 га запланировано строительство крупнейшего в Москве торгово-выставочного центра "Авиапарк". В Северном округе имеется еще одна площадка для комплексного освоения - промзона №44 "Братцево", расположенная в Войковском и Головинском районах. В соответствии с постановлением правительства г. Москвы "О проекте размещения жилищного и других видов строительства в городе Москве на период 2011-2015 гг." промзона №44 "Братцево" включена в проект генплана Москвы на период до 2025 года. По нашему мнению, территорию промзоны целесообразно поэтапно застраивать жилой и коммерческой недвижимостью. По оценкам экспертов компании Welhome, площадь объектов жилой недвижимости может составить порядка 500 тыс. кв. м., коммерческой недвижимости - не более 200 тыс. кв. м. ОАО "Первый Московский приборостроительный завод им. В. А. Казакова" расположено в Западном административном округе, в районе Дорогомилово по Кутузовскому просп., 36. Согласно Генеральному плану до 2025 года, участок расположен в многофункциональной общественной зоне, площадь - порядка 15 га. В настоящее время большая часть помещений завода сдается в аренду под офисы. По мнению экспертов компании Welhome, данная территория пригодна для застройки коммерческой и жилой недвижимостью. Площадь жилой части может составлять порядка 200 тыс. кв. м, коммерческой - не более 100 тыс. кв. м. Грузовой двор "Москва Товарная Рижская" (территория около 13 га) также включен в проект реализации Генплана до 2025 года. Согласно схеме, это территория многофункциональных общественных зон. По нашему мнению, участок пригоден для застройки офисной недвижимостью. К северо-востоку от Садового кольца и в СВАО ощущается нехватка бизнес-центров класса "А". Таким образом, альтернативных способов комплексной застройки в Москве, помимо редевелопмента промзон, фактически не осталось. Тенденция децентрализации, выразившаяся в ограничении строительства в пределах ТТК и подписании соглашения о присоединении территорий Московской области к Москве, продолжится. Несмотря на то что освоение промзоны влечет за собой большое количество обременений для девелопера, некоторые из них уже активно осваивают такие площадки. Так, в 2007-2009 годы компания "Ведис Групп" построила жилой микрорайон экономкласса "Марфино" на территории бывшего агропредприятия "Марфинское". В 2007 году компанией "Гута-Девелопмент" завершен вывод промышленных мощностей фабрики "Красный Октябрь" на территорию концерна "Бабаевский"; на месте фабрики "Красная Роза" компания KR Properties построила деловой квартал с одноименным названием; на месте Хлебозавода №6 на территории района Хамовники компания "Реставрация Н" возводит элитный жилой комплекс Knightsbridge Private Park, в том же районе, на месте завода "РТИ "Каучук", компания "Уникор" строит элитный жилой комплекс "Садовые Кварталы". Таких примеров в Москве к настоящему моменту накопилось достаточно. Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome

15 ������� 2012

� ������ �������� �

�������� �����

Методики по строительству сооружений

Монолитная технология - самая эффективно применяемая в последние годы в строительстве высотных домов. Монолитная технология отличается высокой прочностью сооружения, обеспечиваемой за счёт более равномерного распределения нагрузки по сравнению с другими способами. В её основе использование каркаса, являющегося и внешней опалубкой: из-за этого бетон способен использоваться для конструирования разнообразных форм.

Каркасная технология основана на построении "костяка" здания и обшивании его досками, панелями или иными стройматериалами. К примеру, так называемая, канадская технология - это сооружение деревянных конструкций и покрытие щитами из натуральных строительных материалов.

Традиционное деревянное строительство как таковое сейчас применяется только для возведения частных коттеджей, причём наиболее часто - загородом. Благодаря специальным пропиткам древесины, запатентованным несколько лет назад, дома надёжно защищены от гнили и пожаров.

Кирпичная и панельная технологии плавно утрачивают своё значение: наиболее часто новые кирпичные здания реально встретить в регионах.

� ������ ������� �